Купить квартиру в ЦАО: вся правда про риски и неликвид новостроек

Вступление:
Многие мои коллеги (хотя очень хочется сказать калеки) до сих пор продают клиентам фантазию: “Покупай в центре, это самый ликвидный актив, он всегда растет”. Но на дворе март 2026 года, и рынок изменился и изменился давно, а точнее 20 лет назад. Пока официальные сайты девелоперов и непонятных консалтинговых агентств рассказывали о росте элитной и премиальной недвижимости, я вручную проверял свежие исследования и архивы данных.

Если вы планируете купить квартиру в ЦАО в 2026 году, не слушайте фантазии моих коллег про вечный рост.

Цифры там такие, что застройщикам в Хамовниках и на Пресне хочется объявить информационную блокаду. Давайте разберем что есть к чему.

Глава 1. Математика неликвида: 12% против 4%
Здесь приговор всей маркетинговой шелухе последних лет.
Согласно данным Аналитического центра Москвы в границах МКАД в 2025 году было сосредоточено 12% всего предложения первичного жилья премиум и элит сегмента. Казалось бы, выбор есть. Но знаете, сколько там было реальных сделок? Всего 4%…

Что это значит на языке денег:
Каждый год в Москве выставлено в 3 раза больше квартир, чем рынок способен “переварить”. Образуется балласт в среднем в 6-8% нераспроданного остатка, который копится мертвым грузом. Спрос на 200% меньше, чем предложение и такое повторяется не первый год. Стоит учесть, что подавляющее большинство этого объема находится в границах центрального административного округа (ЦАО). Ликвидность в центре — это не про “продать за пару недель”, это про “висеть в экспозиции более 9 месяцев и молиться на покупателя с живыми деньгами”. В случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств вывести деньги из этих объектов можно будет только лишь выставив дисконт 20% и более.

Своим ежемесячным пресс-релизом Управление Росреестра по Москве подводит итоги 2025 года по числу первичных сделок, зарегистрированных в административных округах столицы и расставляет все точки над i.

Всего в январе–декабре 2025 года в Москве зарегистрировано 122 930 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилой и нежилой недвижимости. Однако в ЦАО эта цифра составляет 3705 ДДУ или 3,01%…результат хуже лишь в ЗелАО 1345 ДДУ, но стоит учесть небольшой объем строительства в той локации. При одинаковой марже застройщику выгодно идти в более дорогие сегменты т. к. они меньше подвержены турбулентности.

Глава 2. Иллюзия дефицита и 80% скидок
Застройщики говорят о “дефиците площадок в центре”. Более 80% новостроек Москвы сейчас продаются со скидками. В ЦАО это выглядит так: цена в прайсе стоит как гранитная скала, чтобы не пугать банк и старых дольщиков/инвесторов, но “под столом” отдел продаж предлагает дисконты в 12–15%, бесплатные машино-места за 5-8 млн или “супер-рассрочки”. Если вам в ЦАО не дают скидку сегодня — значит, застройщик просто ждет “своего” простака. Без дисконта сделок в центре практически нет. Более того в элитном сегменте застройщики привязывают цены к валюте и вопреки тому, что комплекс сдан уже как 3-5 лет цены тоже уменьшаются. 2,3,5 продаж за месяц сейчас- это норма.

Глава 3. Барство и эстетика против реальности и статистики

Реклама-двигатель торговли. Это выражение знакомо многим, но не многие понимают, что реклама, маркетинг и откровенное “инфоцыганство” так тесно сплелись воедино в сфере недвижимости, что сами первоначальные константы были переписаны отделами продаж и маркетологами. Минимальный объем для комфортной жизни- 85 квадрат, богатые люди не могут жить меньше чем в 300-400-500 метрах, это престижно, у нас роскошные лобби, эстетика, консьерж-сервис, функциональные планировки, террасы и так далее…

Отрезвляющая реальность:

В 2025 году на первичном рынке Московского региона по ДДУ был продан 1951 лот жилой недвижимости площадью свыше 100 квадратных метров, что составляет всего 1.58% от всех продаж. Данная статистика является общей и не учитывает класс недвижимости. На ТиНАО пришлось всего 46 и 15 продаж соответственно, а категория 150+ так и не была открыта.

Часть этой недвижимости была куплена конечными пользователями для себя и когда одурманенные лозунгами рекламщиков продавцы выйдут на рынок вторички, то ситуация сложится совсем удручающая: двухкратный перевес нераспроданной первички 2025 года и ЖК, сданные в предыдущие годы (продаются по ДКП от застройщика) + квартиры вторичного рынка от псевдо-инвесторов в одном котле. Как думаете какой процент от этого пришелся на ЦАО? 570 квартир в элитном сегменте было продано в 2025 по ДДУ из них только 287 свыше 100м²… Квартиры покупают те, кому они нужны- многодетные семьи и всё далеко не в центре или любители барства.

Для понимания ситуации можно привести статистику, которую Росреестр выкладывал всего лишь один раз за всю историю наблюдений. Статистика за восемь месяцев 2021 и 2022 годов по площадям. Вторичное жилье от 100 метров — это удел лишь немногих, а 2-3 комнатные квартиры более 90 метров вообще апокалипсис ликвидности. Эта статистика подтверждается персональным опытом многих риелторов. Меняется количество недвижимости, но не её пропорции.

Дополнительно можно привести в пример исследование вторичного рынка недвижимости от компании Домклик за 2023 год по недвижимости, приобретенной в ипотеку. Как можно посчитать в среднем в месяц там в рекордный год продаж (174 952 сделки) на многокомнатные квартиры приходилось 56 сделок на ЦАО или 5-6 сделок на район.

Только один ЦИАН предлагает в ЦАО 1686 лотов на первичном рынке и 482 объявления в домах от 2020 года постройки свыше 100м² на вторичке. И не важно, что там есть дубли ведь конкурировать за покупателя придется со всеми.

Глава 4. Бизнес-хрущ и правка бумажек

Комфорт, бизнес-класс, премиум, элитное жилье. Как часто вы это слышите? Какой смысл вы вкладываете, когда произносите эти слова? Откуда взялись эти классы недвижимости и что они означают?

Первоначально классы недвижимости были придуманы Российской Гильдией Риэлторов (РГР) в 2002 году. Позже Гильдией были созданы классификации по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) и утверждены в декабре 2012 года. В них входили классы эконом, комфорт, бизнес и элит. При этом они определялись в группы жилья массового класса и повышенного качества. Стоит учесть, что профессионалы рынка всегда давали честную оценку исключительно готовому жилью с чистовой отделкой. Если посмотреть публикации нулевых годов, то четко выдается один очень важный момент: потолки в квартире бизнес-класса должны быть от трех метров. Минимум три метра в чистовом варианте! После стяжек, укладки напольного покрытия, проведения приточно-вытяжной вентиляции и установки потолочных конструкций. Это был «неписанный закон».

Ластик и двойные стандарты:

Ничто не вечно… в 2020 в РГР произошло обновление Единой методики классифицирования жилых новостроек. Высота потолков в бизнес-классе осталась от 2.8 м, а в элитном от 3 м. Радует, что Гильдия включила отсекающий признак того, что суммарная доля 2-х, 3-х, 4-х комнатных и более квартир для бизнес-класса должна быть не менее 80%, исключая квартиры евро-формата, что не дало застройщикам формально строить евро-двушки. Данный документ не является каким-либо нормативно-правовым актом и не может обязывать застройщиков ему следовать. Теперь же девелоперы свободно указывают проектную высоту черновых потолков и увидев вожделенные 3.05 в рекламном буклете покупатели бегут в отделы продаж или их ведут туда за ручку агенты. Естественно, в последствии выясняется, что с учетом защитного слоя стяжки над трубами напольных конвекторов съедается около 100 мм и не забудьте про приточно-вытяжную систему вентиляции, убирающую еще 100-150 мм минимум. В итоге покупатели оказываются в стандартном панельном доме серии П-44Т с потолками 2.75-2.8 метра. Шарм бизнес-класса/премиума утерян… нет объема и пространства, за которые эти сегменты и ценились. Подавляющее большинство покупателей не готово с этим мириться и отказывается от покупки квартир в таких объектах, что негативно отражается на сроках экспозиции. Не надо удивляться тому почему многие люди отдают предпочтение старому фонду или объектам редевелопмента с потолками вплоть до 5 метров и не боятся многомиллионных смет на ремонт. Сейчас большинство застройщиков активно пиарят черновые 3 метра и продают, а вот покупателям таких квартир пиар потом не помогает от слова совсем…

В противовес этому знаковая премия в области недвижимости URBAN использует классификацию URBAN Grade. Она, конечно, молодая, но самая перспективная и использует качественные характеристики нулевых: чистовые потолки от 3м и от 3.150 до 3.399 м для квартир без отделки. Как минимум честных 2.95 достичь можно. Остается надеяться, что всё больше и больше девелоперов будет использовать правдивые и не маркетинговые характеристики, установившиеся с нулевых годов. Ведь на конкурс не получить приглашение просто указав класс в заявке…нужно ему еще и соответствовать.

Стереть ластиком в проекте класс объекта комфорт и написать заместо него бизнес-класс уже норма, как и обозвать последний премиумом.

Глава 5. Хочу ремонт или калейдоскоп нормативного обмана (самый большой и самый больной блок)

В последнее время наметился нарастающий тренд на покупку готового жилья с ремонтом во всех классах новостроек, да и вторичного жилья тоже. Все больше и больше людей не хотят снимать квартиру в ожидании пока строители доделают ремонт при том, что найти нормальных квалифицированных специалистов тоже проблема, не хотят принимать сложные решения и брать ответственность за свои фантазии воплощая их в жизнь, не хотят заниматься подбором материалов и мебели притом, что сами подбор делегировать не готовы и т.д. И вроде бы на помощь приходят застройщики предлагают получить ключи и сразу заехать в готовую квартиру, НО…

Язык денег против юриспруденции:

Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ внес изменения в 214 ФЗ регулирующий ДДУ. Согласно нововведениям застройщикам с 1 марта 2025 года можно было использовать собственные стандарты отделки квартир взамен устаревших СНиПов СНиП 3.04.01−87 и более нового СП 71.13330.2017 «СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия» от 2017 года актуализирующего документ выпущенный в древнем 1987 году оба морально уже устарели да и технически тоже что позволяло застройщикам делать все “тяп-ляп”. Стандарты застройщика должны быть внесены в Федеральный информационный фонд стандартов и иметь ссылку в ДДУ на этот стандарт.

После этих событий был издан приказ Минстроя России № 91/пр от 19 февраля 2025 года, который регламентировал минимальные требования к отделочным работам вступивший в силу 11 марта 2025 года. Он устанавливал требования для стандартов девелоперов по отделке ниже которых нельзя опускаться: оштукатуренные поверхности стен максимум должны отклоняться от вертикали при замере на всю высоту помещения не более чем на 10 мм при высоте помещения до 3 м включительно, на 12 мм при высоте помещения от 3 м до 6 м включительно, на 15 мм при высоте более 6 м; между плинтусами и покрытием стен, а также плинтусом и покрытием пола зазоры должны быть величиной не более 4 мм; напольные покрытия из керамических или керамогранитных плиток, должны иметь уступы между смежными плитками не более 2 мм; полотно натяжного потолка не должно иметь провисание более 10 мм на каждый 1 м измеряемой длины диагонали поверхности потолка. Это одни из основных моментов, которые влияют на эстетическое восприятие…и судя по максимально возможным допускам к отделке эстетика- это не про простых смертных. Радует, что хуже уже быть не может.

1 марта 2026 года вступил в силу ГОСТ Р 72509-2026 Отделочные работы. Требования к результатам работ. Его исполнение, как и все ГОСТы носит добровольный характер и действует только если он включен в проектную декларацию. В этом документе восемь классов отделки из них шесть для жилой недвижимости. Первый класс самый строгий (премиум), а шестой с наибольшими допусками который по моему мнению нужно называть “пьяный мастер” … и нет, грации кунг-фу там не будет даже близко.

Любое отклонение по вертикали штукатурки стены более 3мм сулит сложности с установкой встроенной мебели/столешницы, а это на минуточку 2й класс отделки…в случае же 6-го класса 10мм на стены до 3м. Для стен от 3 до 6 метров 2/4мм и 12мм соответственно. Углы более или менее 90^о между стенами ведут к смещению всей мебели.

Отклонение от вертикали (для штукатурки), мм

Высота помещения	1 класс (элит)	2 класс	3 класс	4 класс	5 класс	6 класс (массовый)	7 класс	8 класс
до 3 м	1	3	4	6	8	10	12	14
от 3 до 6 м	2	4	6	8	10	12	14	15
более 6 м	4	6	8	10	12	15	16	18

Последствия: выравнивание стен за свой счет, доборы/фальш-панели на мебель и герметик убивают весь визуал, если же оставить будут щели, мебель под потолок становится лотереей. Есть еще много причин из-за которых ремонт с большими допусками

Уточнять более подробно иные требования по покраске и неровностям этого ГОСТа смысла особо нет…там такая же катастрофа.

Этот параметр показывает, сколько локальных бугорков или ямок может быть на стене и какого они размера .

Параметр	1 класс	2 класс	3 класс	4 класс	5 класс	6 класс	7 класс	8 класс
Кол-во неровностей на 4 м²	не более 2 шт.	не более 2 шт.	не более 2 шт.	не более 2 шт.	не более 3 шт.	не более 3 шт.	не более 3 шт.	не более 3 шт.
Глубина/высота неровностей	до 1 мм	до 2 мм	до 3 мм	до 4 мм	до 4 мм	до 5 мм	до 6 мм	до 6 мм

Окрашивание стен

Класс отделки	Допустимые различия по цвету и тону	Примечания по визуальному контролю
1-й — 4-й класс (Высокое качество)	Разница по цвету и тону — в пределах одного тона .	Оценка производится визуально с расстояния 2 метра при естественном или искусственном освещении.
5-й класс (Среднее качество)	Допускаются различия в пределах двух тонов.	Оценка производится визуально с расстояния 2 метра при естественном или искусственном освещении.
6-й — 8-й класс (Базовое качество)	Допускаются различия в пределах трех тонов.	Оценка производится визуально с расстояния 2 метра при естественном или искусственном освещении.

Брать отделку ниже 3 класса — значит сложить руки со словами «что будет, то будет». Расценки на прием недвижимости специализированными компаниями будут только расти, как и риски того, что ремонт придется переделывать как инвесторам, так и тем, кто мечтал без проблем заехать в новое жилище.

Моё мнение:
Я не спец по проблемам, я спец по реальности. ЦАО сегодня — это не инвестиционный рай, а сложный инструмент сохранения капитала на горизонте 7-10 лет, где ошибка при выборе объекта стоит десятки, а иногда и сотни миллионов рублей.

Если ваш объект в центре “завис” или вы планируете вход в проект — не слушайте рекламные лозунги. Смотрите в отчеты Мэрии, Росреестра и иных аналитических порталов. Или пишите мне hello@abashidze.com — разберем ваш кейс без глянца. Георгий Абашидзе

Узнать об услугах

Вместо послесловия:

Non omne quod fulget aurum est…

Материалы использованные для публикации:

Росреестр: https://rosreestr.gov.ru/

https://rosreestr.gov.ru/press/archive/vpervye-rosreestr-po-moskve-predstavil-statistiku-po-ploshchadi-kvartir-na-vtorichnom-rynke-zhilya-

https://rosreestr.gov.ru/press/archive/reg/itogi-2025-goda-po-chislu-pervichnykh-sdelok-v-okrugakh-moskvy

Аналитический центр города Москвы: https://ac.mos.ru/

https://ac.mos.ru/analytics/moscow-residential-real-estate-market-review

Сервис аналитики bnMap.pro: https://bnmap.pro

https://bnmap.pro/infographics

Домклик:https://domclick.ru