Предисловие
Самая красивая архитектура, интерьеры, материалы, лучшие технологии и мебель — все эти вещи имеют одно общее свойство: цена. Качественные и красивые вещи, за редким исключением, не могут быть дешевыми, что автоматически переводит их в класс премиум-сегмента.
Естественно, маркетинг не стоит на месте, и премиум эволюционировал в «элитный» и «де-люкс» классы. Однако с недвижимостью дела обстоят несколько иначе. Понятие «дом» уже давно кануло в Лету и не применяется. Вместо него появилось словосочетание «Жилой Комплекс», которое состоит не только из бетонной коробки. Несмотря на обилие информационных ресурсов, люди с далеко не малыми капиталами допускают нелепые детские ошибки, которые на дистанции ведут только к убыткам.
Глава 1. ЖК. Комплекс чего?
Жилой комплекс — это законодательно нерегулируемый термин, применяемый к одному или группе домов, объединенных общей архитектурной концепцией, благоустроенной территорией и инфраструктурой для жильцов. Вроде бы всё просто, но и тут некоторые умудряются просто поставить дом, пластиковую горку на детской площадке и обозвать это дело «ЖК».
На текущий момент есть две классификации домов это единая методика классификации жилья от Российской гильдии риелторов и Urban Grade применяемая на архитектурной премии.
Современные комплексы бизнес-класса на порядок отличаются даже от элитных объектов девяностых и нулевых: клубная инфраструктура в виде фитнеса, СПА, общественных гостиных, детских игровых и бассейнов для резидентов уже стала нормой. Автомойка/детейлинг в подземных паркингах уже стали необходимостью, а не приятным бонусом от застройщика.
Общественные гостиные, частные детские сады, бэби-клубы и клининг давно не являются атрибутами премиум-сегмента. На момент покупки квартир, находящихся на стадии котлована, инвестору или покупателю необходимо наперед продумать актуальность объекта. Многие когда-то элитные и премиальные дома 2010-х годов зачастую не могут даже близко подойти по характеристикам к бизнес-классу 2025 года — так быстро всё эволюционировало. Особый момент в «комплексе» занимает локация. То, что строится сейчас с хорошим видом, — не факт, что будет таким к окончанию стройки и вводу в эксплуатацию. Москва развивается слишком стремительно…
Глава 2. Иллюзия стабильности
Вспомните 2017-й. Владельцы башен «Федерация» и «Меркурий» праздновали победу — они выше всех. Брокеры клялись: «Сити достроен, видов хватит на внуков». А уже в 2019-м под их окнами начали копать котлован под One Tower высотой 444 метра. Вот вам и «локация навсегда». Да, проект затормозился, но теперь там строится другая башня от MR Group — и это точно. В Москве ваш вид из окна гарантирован только до тех пор, пока на соседнем участке не решат заработать еще пару миллиардов. И таких историй очень много: под окнами снесли памятник архитектуры — и вот он, бизнес-центр, новая развязка с ТТК, транспортно-пересадочный узел, очередной «небоскреб-зубочистка» и так далее… Похожие истории были с ЖК «Небо» и ЖК «Береговой». Но они были… а что в настоящем?
Глава 3. Парящий тлен
Один из лидеров продаж премиального сегмента — ЖК «Бадаевский» действительно является эталоном премиум-класса, по которому можно ориентироваться на весь сегмент. Культовое архитектурное бюро HERZOG & DE MEURON сделало очень красивый и знаковый для Москвы проект. Архитекторы постарались на славу: высоченные колонны, тонны стекла, море света, роскошные балконы, скай-виллы и, конечно же, свой личный лес, — что может быть лучше? Данный проект взял несколько премий WORLD ARCHITECTURE FESTIVAL в 2019 году и заслуженно! Однако всегда есть «но»…
Полет мысли против калькулятора:
188 колонн высотой 35 метров — звучит шикарно и красиво, но на деле это фундамент здания, напичканный кучей датчиков и сенсоров, который кто-то должен обслуживать. Естественно, за счет собственников. 91 000 м² стекла и балконов, заявленных застройщиком, необходимо будет мыть специальной химией при помощи альпинистов, как и колонны. Обычно многие управляющие компании (УК) в премиальных сегментах прямо запрещают самостоятельно мыть окна и фасады зданий, из-за чего уже в информационном пространстве можно найти тонны судебных материалов. Обычная практика, когда УК чистит фасады после зимы и лета, а в другое время собственники вынуждены заказывать мойку сами, а это ни много ни мало минимум 15 000 за работу альпинистов без учета мойки. Другая история про обслуживание так называемого парка «Русский лес» и приватной территории: уход за множеством различных растений и дренажно-поливочных систем встанет в копейку, даже если там будет софинансирование. Считайте сами.
Я помню этот миг: весной 2022 года мэр в своем Телеграм-канале анонсирует строительство моста от улицы 1905 года до Украинского бульвара… следом идет Постановление Правительства Москвы от 22.03.2022 № 438-ПП, упрощающее процедуру проектирования и дающее возможность начинать строительство без общественных слушаний, а накал был бы тот еще… Позже выходит Распоряжение Москомархитектуры № 674 от 12.04.2022, которое было выпущено «во исполнение решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 31 марта 2022». И вот наконец-то выходит документ — Распоряжение Москомархитектуры от 28 ноября 2022 г. № 2341-ПП, которое утверждает и визуализирует будущие границы.
Фактически это дублер Кутузовского проспекта, созданный для того, чтобы разгрузить участок Кутузовский проспект — Новоарбатский мост — Краснопресненская набережная. Нагруженность улицы 1905 года составляет 40–60 тысяч, а Кутузовского проспекта — 100–140 тысяч авто среднесуточно. Весь этот поток будет под окнами, но для города это инфраструктурный джекпот! Нужно понимать, что звук, идущий от моста, ничто не сможет поглотить. Деревьев и кустарников на высоте 35 метров нет, как и других зданий. Звук будет отражаться от поверхности реки, т. к. водная гладь для звуковых волн практически как бетонная плита, и идти во все стороны.
Еще хочется обратить внимание на одну вещь, которая, по моему мнению, тоже очень важна — приватность. Архитекторы решили поломать фасад здания, и визуально это смотрится эффектно. Но, посмотрев на рендеры девелопера, мы видим десятки балконов, как и они нас.
Панорамные окна в пол позволяют разглядеть всё и всех. Эта конструкция напоминает типичные итальянские дворики, строившиеся во всем южном СССР, преимущественно в южных районах. Посидеть по душам — это не про «Бадаевский». Верхним двум этажам повезет побольше — они будут жить как в купе, а у нижних будет полноценный плацкарт. Всё становится ясно: огромный мост на расстоянии около 150 метров от дома, отсутствие приватности, перекрытые виды, уже ненужные балконы, ну и, конечно же, шум под 60 децибел как бонус. Заплатить около миллиона рублей за квадратный метр с «видом на МКАД» — это, по моему мнению, абсурд. Интересно, как это повлияет на ликвидность объекта и ожидания «инвесторов»? –5%, –10%, –15%, –20%??? Как вы думаете? История с мостом началась весной 2022. Что же делали агенты и покупатели? Правильно! Смотрели в буклеты…
Глава 4. Золотой аквариум
Еще один из лидеров по продажам ЖК премиального сегмента — Luzhniki Collection (Коллекция Лужники) с ценником от 1,4 до 3,1 млн за м². Роскошные виды на набережную, приватный парк, множество атрибутов, доступных только для резидентов, крытая улица-паркинг и много-много чего еще, что вы сами сможете увидеть в промо-материалах застройщиков и агентов. Архитектура и концепция выше всяких похвал. Одним словом, крепкий премиум в Хамовниках, но снова «но»!
Рыбки с берушами против ликвидности:
Минимальное расстояние до ТТК, от находящегося справа от данного ЖК, начинается от 100 метров и доходит до 400.
Что это значит для инвесторов и потенциальных покупателей? Шум у ближайшего к Андреевскому мосту/ТТК корпуса при открытых окнах будет 70–75 дБ, а у самого дальнего — 57–60 дБ соответственно. Я не люблю очень заумные вещи, поэтому объясню понятнее:
50 дБ — уровень тихого офиса (шум города не слышен)
60 дБ — обычный разговор
75 дБ — громкий крик или работающий пылесос.
Это средние уровни шума. Почему именно так? Источник шума, который идет от ТТК, бывает двух видов: точечный (отдельный автомобиль, сирена) и линейный (автомобильный поток, поезд). Точечный источник распространяет шум в виде сферы, а линейный дает цилиндрические волны. Так как звуковые волны — это не линейная величина, то шум будет затихать не пропорционально, а на 3 дБ при каждом удвоении расстояния. И не забудьте, что водная гладь — очень хороший отражатель звука… Шумовые экраны спасут ситуацию отчасти с нижними этажами (до 8 максимум), а вот на верхние этажи, в том числе пентхаусы, весь шум пойдет беспрепятственно. Не забывайте, по мосту проходит еще железная дорога (МЦК), на которой поезда иногда сигналят. Понятно, почему теперь застройщик в рекламе делает акцент на премиальные окна с повышенным шумопоглощением и панорамным обзором? А как вам шикарная набережная и отсутствие балконов в «премиальном» ЖК? Это не дизайнерский минимализм, а акт милосердия от архитектора, чтобы вы лишний раз не выходили слушать эстакаду на бис.
Почему инвестиции в центр плохая идея указано в другой моей публикации ЦАО или золотой скелет в болоте неликвида.
Подставь вторую щеку:
Злоключения резидентов этого ЖК (Жилого Как бы надо что-то дописать) не заканчиваются на трассе под окнами. В чуть более ста метрах слева возле пятого корпуса на набережной находится станция «Лужники — Южный». Изредка там останавливаются речные трамвайчики, но основа— это «Банкетный флот». Со станции довольно часто слышны оповещения и сигналы маневров как самого водного транспорта, так и пассажиров «под градусом», но это не самая большая беда. Там же находится КПП № 5 стадиона «Лужники». В основном он используется для въезда в Аквакомплекс, Дворец тенниса и УСЗ «Дружба». Еще он используется для въезда грузового транспорта, обслуживающего эти сооружения. Как понимаете, основная аудитория занимается там после окончания рабочего времени. Не надо удивляться тому, что даже в непиковые часы движение будет хаотичным и возможность отдохнуть в тишине маловероятна. Не забывайте и о том, что в случае проведения тех или иных мероприятий на территории комплекса въезд № 5 используется довольно-таки активно и нужно быть готовым к тому, что под окнами будут машины как до, так и после мероприятий. Приватный въезд с набережной, анонсированный застройщиком, может быть затруднен пробками на въезд в Лужники. Про шум с мероприятий, которые могут идти вплоть до 23:00, говорить даже не буду.
В итоге получается очень странная концепция: дом позиционируется как дом на набережной, даже есть название для домов на ней — Waterfront, но нет балконов с террасами, нет возможности открыть дверь и впустить свежесть с реки и подышать чистым воздухом. Лишь золотой аквариум со стерильным воздухом приточки и шумоизоляцией, ну и, конечно же, шансом выехать из паркинга прямо в пробку. Хотелось бы пожелать застройщику что-то вроде: «Ловись, рыбка, большая и маленькая», но квартиры стоимостью до 3 000 000 рублей за квадратный метр «маленькие рыбки» не покупают.
Заключение
Самостоятельная покупка недвижимости и незнание тех или иных моментов может привести к катастрофическим последствиям. Вместо тихого, приватного места можно получить ревущую клоаку, в которой мало кто захочет жить. Ну а если нет спроса, тогда это огромная проблема для инвестора. Ликвидность объекта определяется не только цифрами, но и банальным желанием со стороны покупателя в нем жить, а жить на автодроме — такое себе удовольствие, если, конечно, ты не пилот болида «Формулы-1».
Покупайте и инвестируйте грамотно!
Хотите приумножать, а не думать: кто виноват и что делать? Пишите на hello@abashidze.com или узнайте какими услугами я могу вам помочь.